Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Pflichten für Eigentümer
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bildet die zentrale gesetzliche Grundlage für die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es vereint seit 2020 die vorherigen Regelwerke (EnEG, EnEV, EEWärmeG) und definiert verbindliche Pflichten für Gebäudeeigentümer.
Gesetzliche Austauschpflicht für alte Heizungen (§ 72 GEG)
Das GEG schreibt vor, dass bestimmte alte Heizkessel nach Ablauf einer festgelegten Nutzungsdauer zwingend ausgetauscht werden müssen. Konkret gilt: Öl- und Gas-Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Heizkessel, die nach dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren Betriebszeit außer Betrieb genommen werden.
Von dieser Austauschpflicht ausgenommen sind lediglich Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie bestimmte Heizungsanlagen mit einer Leistung unter 4 kW oder über 400 kW. Auch für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 ununterbrochen selbst bewohnt, gilt ein befristeter Bestandsschutz.
⚖️ Wichtig zu wissen
Bei einem Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) entfällt der Bestandsschutz. Der neue Eigentümer muss die Austauschpflicht innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Zusätzlich greifen bei einem Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten gemäß §§ 47, 69 und 71 GEG.
Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel
Erwirbt ein neuer Eigentümer ein bestehendes Wohn- oder Nichtwohngebäude, ist er verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren folgende Maßnahmen umzusetzen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke: Sofern die oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, muss eine Dämmung mit einem U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) nachgerüstet werden.
- Dämmung von Warmwasser- und Heizungsleitungen: Freiliegende, ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind nach den Vorgaben der Anlage 8 GEG zu dämmen.
- Heizungstausch: Entspricht die Heizungsanlage den oben genannten Austauschkriterien (§ 72 GEG), muss der neue Eigentümer diese innerhalb der Frist erneuern lassen.
Verstöße gegen diese Pflichten stellen Ordnungswidrigkeiten dar und können mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG).
Die 65%-Erneuerbare-Energien-Pflicht (§ 71 GEG)
Seit dem 1. Januar 2024 muss jede neu eingebaute Heizungsanlage in Neubaugebieten mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten greift die Pflicht in Abhängigkeit von der kommunalen Wärmeplanung – spätestens jedoch am 30. Juni 2026 (Kommunen > 100.000 EW) bzw. am 30. Juni 2028 für kleinere Kommunen.
Folgende Technologien gelten als Erfüllungsoptionen: Wärmepumpen, Solarthermie in Kombination, Holz-/Pelletheizungen (unter Einhaltung der Emissionsgrenzwerte), Wärmenetze mit EE-Anteil, Hybridheizungen mit mindestens 65% Erneuerbarem sowie strombasierte Heizungen unter strengen Bedingungen. Die konkrete Ausgestaltung erfordert eine technische Bewertung durch einen Energieeffizienz-Experten.
Reform 2026: Gebäudemodernisierungsgesetz
Die neue Bundesregierung (CDU/CSU und SPD) hat im Februar 2026 Eckpunkte für eine Reform des GEG vorgelegt. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz soll zum 1. Juli 2026 in Kraft treten. Die bisherige 65%-EE-Pflicht für neue Heizungen soll entfallen. Gas- und Ölheizungen können weiterhin eingebaut werden, müssen aber ab 2029 einen wachsenden Anteil Biomasse (10%) nutzen. Die BEG-Förderung bleibt vorerst bestehen – die genaue Ausgestaltung wird im Sommer 2026 geklärt.Stand: März 2026. Wir aktualisieren diese Seite, sobald der Gesetzentwurf vorliegt.
Energieausweis-Pflicht (§§ 79–87 GEG)
Bei jedem Verkauf, jeder Vermietung und jedem Neubau ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Bei Immobilienanzeigen müssen die wesentlichen energetischen Kennwerte angegeben werden. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und bei Vertragsabschluss dem Käufer oder Mieter übergeben werden. Ein fehlender oder veralteter Energieausweis stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (Bußgeld bis 10.000 €).
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